金錢不眠:一股近萬億的樓市暗流,在悉悉窣窣
2019-05-25 324

樓市里,暗流涌動。


突然止步的,是戛然而止的小陽春;突如其來的,是意料之外的調控加碼。


兩股力量割裂開來的暗溝下——


一股近萬億的樓市暗流,在窸窸窣窣。

一、這一個月的土地市場很不尋常。

前4個月,百強房企在二線城市的新增土儲占比達到49%,攀升到近年的新高。


? 4月16日,杭州成交4宗宅地,成交總額126.32億;

? 4月19日,廈門集美新城土拍,14家一線房企參與,165輪競價,最終中海以30996元/㎡的樓面價取地,集美新城樓面價地王誕生;

? 4月23日,武漢集中成交10宗土地,總成交額228億,其中融創砸下152億,拿下其中4宗;

? 4月24日,蘇州主城區成交5宗宅地,總成交額135.7億元;

? 4.25-4.26,合肥兩天集中成交25宗土地,成交額超過210億;

? 5月9日,福州成交9宗土地,成交總額74.45億,其中熱門宗地,競價149輪;

? 5月17日,鄭州南龍湖土拍,廣州越秀地產經過315輪競價,以173%的溢價率取地,首進鄭州……




4月份,二線城市的賣地收入在全國賣地總收入中占比70%以上。


4月份,熱點二線城市賣地收入近3000億,創2年內最高紀錄。


這是近兩個月來,土地市場上高溢價率土地的成交信息圖——
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通過這張圖,我們能發現影響未來趨勢的兩個非常重要的特征:


第一,高溢價土地全部出現在二線城市;


第二,100%以上的溢價率,100輪以上的競價重出江湖。


這兩個特征的背后,是一個至關重要的共識,這個共識來自于中國幾乎全部的頭部房企。


他們用腳投票,用金錢投票,用數千億的資金投票,步調趨同且高度一致的認為:


到二線去,到強省會去,重倉它們!


堅持看好樓市,堅持看好強二線的未來,賭上個一兩年后的“不錯過”!

二、
前兩天,跟一位在頭部房企做投資拓展的朋友聊天。


這家房企剛剛以近200%的溢價率搶下了某強二線城市遠郊的一宗土地。


我能從他的言談之中,感受到一種嵌入骨子里的深深憂慮:




這種憂慮來自于,所有人對增量的渴求和恐懼。




首先,頭部房企對于增量的渴求是無止境的。


他說,中國未來的房地產市場就是——




五六個5000億房企,帶著八九個3000億房企和十來個1500億房企一起玩兒,剩下的基本都是在陪跑中逐步泯滅。




所以,我們看到今年已經有不下15家房企喊出了向3000億沖刺的目標。


所有人都削尖了腦門,想要擠進這個掌握游戲規則的集團中。


但是,現在問題的關鍵是,能幫助這群人快速做出增量的,只剩下二線城市。


一線城市已經越來越淪為強政策市。


現在京滬的隨便一宗宅地上,都捆綁著30%-50%無法出售、無法流通的配建房,甚至比例更高。更關鍵的是,一線城市的調控政策,幾乎讓所有人都看不到短期放開的可能,流通和交易越來越趨向固化。


三四線城市已經越來越淪為透支市。


朋友的原話是,從去年下半年開始,他們三四線地市項目的成交量縮減了50%以上,一場棚改透支了一個城市未來五年的購買力。




半年換了兩個項目總,結果兩個項目總全撂下項目,跑到了省會城市。




一線城市政策固化了,三四線城市趴盤透支了,能給頭部房企快速帶來增量的只剩下二線城市。


其次,除了頭部房企對“增量”極端渴望之外,還有另外一股力量對于”增量”的渴求也愈發強烈。


這股力量,來自于二線城市自身。


無數個國家城鎮化的歷程,告訴我們一個亙古未變的真理:




城市格局進化到最后,大概率還是三四個超級城市,帶著七八個大型城市一起玩兒,剩下的基本上都是在陪跑中逐步邊緣化。




所以,我們看到從去年開始無數個城市在搞搶人大戰,在搞搶企業大戰,在搞搶政策大戰,在搞搶中心城市大戰,在搞搶新區大戰,在搞搶地鐵大戰……


但凡有點希望的城市都削尖了腦門,想要擠進那七八個大型城市中。


年后開始,一大批的二線城市上馬了一大波的重點基建項目。




數十條地鐵在濟南、鄭州、杭州、武漢等一大批省會城市、強二線城市批復落地;



杭州在搞錢塘新區、武漢在搞長江新區、南京在搞江北新區……一大批二線城市的新區基建在如火如荼的上馬開建。




搞新區,搞路網的錢從哪里來?搞地鐵、搞輕軌的錢從哪里來?


一切的一切,還是要從土地中來!


二線城市對于人口的渴求、對于錢的渴求,對于增量的渴求,要遠超一線城市,更遠超三四線城市。


最后,想要“增量”的,還有游離在房企和二線地方之外的,第三股力量。


2018年,我們的城鎮化率是59.58%。

2030年,我們的城鎮化目標是70%。


而目前一線城市的城鎮化率已經遠遠超過70%,甚至都在90%以上。一線城市滿載了,三四線城市短期內又頂不上。


能依靠的,能給城鎮化快速帶來增量的:只有夾在中間的二線城市。




4月8日,國家發改委官網發布《2019年新型城鎮化建設重點任務》,放開或放寬戶籍限制。




從某種意義上,這就是在鼓勵人口流動,在鼓勵通過人口向大城市的聚集,從而實現城鎮化的數據提高。


二線城市對城鎮化增量所能提供的貢獻,要遠超一線城市,更遠超三四線城市。


大家都想要增量,宏觀想要城鎮化,頭部房企想要地,二線城市想要錢。


于是,一拍即合。


于是——


我們能看到一股資本暗流,以每月數千億,預期數萬億的速度,在所有人心照不宣的默契中,流入到了二線城市。


三、你問我,這會對樓市產生什么樣的影響?


我就給你說一件小事兒吧。


上周四,成都的三圣鄉成交了一宗住宅用地。




禹洲地產首進成都,把7850元/㎡的樓面價拍到了18400元/㎡。而宗地周邊的二手房均價基本在17500-19000元/㎡左右。




俗套的“面粉貴過面包”重出江湖。


這宗土地成交之前,周邊的二手房價格還在回調震蕩周期中,朋友圈里還隨處可見“誠心售、能談價”;宗地成交之后,周邊的二手房不僅掛牌價提上去了,連朋友圈的廣告都沒有了。


伴隨這宗土地的成交,成都三圣鄉的二手房,徹底觸底站穩!


而版塊內融創的一個限價新房,推出280多套房源,最最最保守的估計:報名人數超過7000人!


不出意外的話,又是一場“萬人搖”的惡戰。


再對標一下咱們前面講的那些邏輯——




禹州挺進成都,不就是向規模沖刺的房企挺進二線城市要增量;

成都再現高溢價土地,不就是二線城市本身在向土地要增量




最終,二手房站穩了,新房萬人搖了。


你問我樓市會怎么走,房價會怎么走?


你覺得樓市會怎么走,房價會怎么走?

四、
房企想要增量,二線想要增量,城鎮化想要增量,所有人都想要增量。


增量倒逼下——資本向有增量的方向遷徙,人口向有增量的方向遷徙。


一股萬億資本暗流在窸窸窣窣,房價也在窸窸窣窣!


金錢永遠不眠。


這場資本和金錢的遷徙,注定會影響未來三年內的中國房價格局,甚至會影響下一波的樓市行情到來。


我希望大家一定要重視這股力量,也懇請大家積極點贊轉發,讓更多的人,讓更多的親朋好友看到。


喊醒一人是一人,金錢不眠,誰先睡著誰先玩兒完。






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