自貿區“布局” 樓市影響幾何
2019-05-25 354

  自2016年8月底獲批,河南自貿區一直以來都頗受關注,這種關注度在近期進一步升溫。7月19日,鄭州市城鄉規劃局對《中國(河南)自由貿易試驗區鄭州片區空間布局規劃(2017~2035)》(以下簡稱《布局規劃》)進行了批前公示,規劃形成“一軸串三環,雙核帶四心,三區共發展”的空間布局結構。

  在這一版的《布局規劃》中有兩個較大亮點:密集的軌道交通網絡和對產業布局的注重。那么,此次規劃確定后將對鄭州自貿區區域內樓市產生怎樣的影響?業內人士表示:產業用地的增加將增強區域的自身輻射力,其中,人們普遍關注的北龍湖和濱河國際新城將受到較大影響。

  區域發展影響深遠

  鄭州自貿區規劃范圍包含鄭東新區、國家鄭州經濟技術開發區和金水區部分區域,總面積約73.17平方公里。其中,鄭東新區最重要的商務功能區幾乎全部涵蓋,包括CBD、北龍湖、高鐵站等區域;經開區則囊括了老城核心區和濱河國際新城,金水區占地較少,位于北龍湖附近。

  從2016年8月31日,國務院正式批復設立中國(河南)自由貿易試驗區,到2017年3月15日,國務院印發《中國(河南)自由貿易試驗區總體方案》,再到2017年4月1日,中國(河南)自由貿易試驗區在鄭州正式掛牌,鄭州自貿區一直受到業內的持續關注。河南財經政法大學教授劉社曾言:“自貿區的落地將給鄭州房地產市場的發展帶來新機遇。自貿區的到來使得鄭州物流、人流集聚,外來人口增多。同時,鄭州將出現產業高地,帶動鄭州經濟的發展。”

  而今,鄭州市城鄉規劃局批前公示的《布局規劃》又讓人眼前一亮。產城融合、宜居宜業、交通路網密集……在融創華北區域集團中原公司營銷總經理傅帥看來,鄭州通過《布局規劃》夯實了搭建城市未來高速發展通道的基石,同時也是對整體城市化發展空間布局的補足,使鄭州自貿區整體布局將更加豐滿,更加完善。

  正商·瓏水上境項目相關負責人也表示,本次規劃期限為2017~2035年。其中,近期為2017~2025年,遠期為2025~2035年。此次規劃一旦確定下來,對區域發展將影響深遠。

  產業布局增添活力

  在觀察一片區域的潛力時,有一個十分重要的指標:產業。“眾所周知,房地產屬于第三產業,其價值主要依靠第一、第二產業的支撐。”有業內人士表示,“優勢產業對區域樓市會產生較大影響。若沒有足夠的產業,即使區域樓市再火爆,大部分人也無法就近就業,區域就將淪為‘睡城’。產業就猶如樓市的地基,決定著其是否能健康可持續地發展。”

  因此,此次《布局規劃》中最受業內關注的一個方向便是大幅增加產業用地:規劃產業綜合用地866.79公頃,占建設用地面積的比例為12.58%。主要分布在龍湖北部區域、高鐵站東南區域、航海路兩側區域以及濱河國際新城區域。

  產業用地的增加,意味著住宅、商務、商業等用地的削減。對于北龍湖這個曾以“純粹、高端居住區”著稱的區域來說,影響不可謂不大。規劃圖中顯示,北龍湖北側大片的住宅用地,甚至是商業、商務用地,都變成了產業用地。“在短期內,北龍湖的居住純粹性肯定要受到影響,但是從長遠來看,一定會增強北龍湖的綜合輻射能力。”北龍湖某項目相關負責人告訴記者,“北龍湖未來將要被打造成為一座產城融合、宜居宜業的未來之城,實現區域可持續發展。而隨著住宅用地的減少,意味著居住在北龍湖的機會將越來越小,區域物業的升值潛力不言而喻。”

  有業內人士同樣認為:“以住宅為主導的高端住宅區對于周邊片區的輻射能力是受到限制的,而北龍湖的北部區域有了新興產業的注入之后,北龍湖的自身輻射力將得到有效提升。”

  另一邊,和北龍湖同樣受到關注的濱河國際新城情況也十分類似。“從對比圖可以看出,濱河國際新城國際醫院旁3大塊住宅用地,調整后全部變為產業綜合用地,而原來的商業水街商業用地也變成了產業綜合用地。”濱河國際新城某項目負責人說,“綜合用地應當是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地,例如商業、居住綜合用地,科研設計、辦公綜合用地等。而降低住宅用地,提高綜合用地比例,對于濱河國際新城來說,不僅有利于發揮產業對區域經濟的進一步刺激作用,增加土地使用效率,還能增強區域商業開發優勢和加快區域商業開發速度。為新城的整體發展提供多元化、更復合的動力。”

  宜居屬性躍然紙上

  軌道交通作為一種大量快速的公共運輸方式,在城市發展中起到了不可忽視的作用,正潛移默化地改變著其周圍和整個城市的生活格局。根據《布局規劃》,鄭州自貿區將形成 “四橫六縱”軌道交通網絡格局,并以環形輕軌系統為補充。從規劃圖中可知,鄭州自貿區每個片區的地鐵都十分密集,少則3條地鐵線,多則5條地鐵線。“軌道交通的密集程度直接和土地價值掛鉤。”業內人士表示,“鄭州自貿區未來一定會形成強大的人流和物流,區域內密集的軌道交通布局和‘三環+九橫四縱’BRT走廊布局將成為區域‘血管’,疏通區域內人群流動,提升區域發展潛力和宜居魅力。”

  此外,此次《布局規劃》還有諸多方面將影響鄭州自貿區的樓市發展。以北龍湖區域為例,某項目相關負責人表示:本次規劃以“七區共發展,八心集優勢”的空間格局統領區域產業發展。“八心”即龍湖國際服務核心、龍湖金融創新核心、CBD金融服務核心等。可以看出,北龍湖除了繼續保持金融創新核心的定位之外,另外新增了國際服務核心的發展定位,這意味著北龍湖將被打造成為中原走向世界的對外交流發展高地,未來的北龍湖必將更具國際化魅力。“另外從《布局規劃》里可知,生態環境是自貿區建設的重頭戲,對于居者而言,生態環境有著較強的吸引力,成為生態高地后的鄭州自貿區不僅能以區域活力吸引人,還將以生態宜居屬性留住人,成為人才的集聚之地。”

  在傅帥看來,《布局規劃》或將為鄭州城市區域化發展畫下一個新的主軸,“就如為蝴蝶畫下了身體,將老城和新城這兩扇翅膀聯系在了一起,相信這新規劃的軀體有能力也有實力,帶動鄭州自貿區翩翩起舞,帶動中原走向更美好的未來”。


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